Votre logement est désormais trop grand pour vous ? Vous disposez de pièces inoccupées ? Vous pouvez envisager de louer une chambre ! En effet, cette méthode de location, offre la possibilité de vous faire un complément de revenus et aussi de vous sentir moins seul. On vous guide sur ce type de projet locatif.
Chambre chez l’habitant : louer une partie de sa résidence principale
En tant que propriétaire d’une résidence principale, vous pouvez louer une ou plusieurs chambres. Cette méthode de location alternative est généralement appelée “chambre chez l’habitant“.
La chambre chez l’habitant est souvent privilégiée par des retraités qui, après le départ de leurs enfants, disposent de pièces inoccupées et souhaitent obtenir un complément de revenus, tout en profitant d’une présence humaine. Côté locataires, elle est particulièrement appréciée des étudiants.
Louer une chambre chez soi signifie que vous louez une pièce meublée (ou non) pour quelques jours, quelques mois, voire des années, et que vous êtes amené à partager des parties communes comme le salon, la cuisine ou la salle de bain. Le locataire de la chambre doit en effet pouvoir accéder au nécessaire pour vivre décemment.
Organiser le règlement du logement
Afin de louer une chambre chez soi, il est important de fixer des règles de vie commune. Il n’y a rien de plus désagréable que de constater que votre locataire fouille dans vos affaires ou utilise la cuisine bruyamment à 4 heures du matin !
De la même manière qu’un bail en colocation, le locataire peut jouir de sa partie privative tout en respectant les règles concernant les parties communes que vous devez définir.
Quel bail pour une chambre chez l’habitant ?
Tout comme un bail individuel pour une chambre louée au sein d’une colocation, la location d’une chambre chez soi est régie par la loi de 1989 et doit comporter une description de la partie privative ainsi que sa surface, ainsi qu’une clause spécifique concernant l’organisation des parties communes.
À noter : Les restrictions concernant les parties communes doivent respecter les droits fondamentaux du locataire. Par exemple, il est interdit d’empêcher un visiteur se rendant dans la chambre du locataire de passer par les parties communes.
À l’exception de la clause dédiée aux parties communes, le bail d’une chambre chez l’habitant suit les mêmes règles que celui d’un bail meublé classique, notamment sur les éléments suivants :
- Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer, hors charges.
- Certains meubles doivent obligatoirement être fournis en quantité minimale.
- Le locataire bénéficie d’une protection en cas de résiliation, avec une durée minimale de contrat et un préavis imposé au bailleur.
- Les charges récupérables auprès du locataire, qu’elles soient sous forme de forfait ou de provision, sont limitées (sauf exception).
Étant donné qu’il s’agit d’un bail de résidence principale, la location d’une chambre chez l’habitant est, en principe, soumise au permis de louer, nécessitant une déclaration ou une autorisation dans certaines communes. Il est également possible que la mairie considère cette location comme une division en plusieurs lots et exige un permis de diviser. Actuellement, le permis de louer est en vigueur dans plus de 388 communes.
Comment louer une chambre dans sa résidence principale ?
Louer une chambre chez soi nécessite de respecter plusieurs conditions. Sans cela, la pièce pourrait être considérée comme indécente, voire insalubre :
- Habiter dans votre résidence principale depuis plus de 8 mois.
- Le locataire doit utiliser la chambre louée comme résidence principale.
- Proposer une chambre de plus de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.
- La chambre doit posséder une ouverture vers l’extérieur permettant une lumière naturelle.
- Le locataire doit avoir accès à l’eau courante, à l’électricité, aux sanitaires et à une cuisine.
La plupart du temps, une chambre chez l’habitant est louée meublée. Dans ce cas, la chambre doit être équipée du mobilier nécessaire : lit, matelas, couverture, placard, table et chaise.
Ces différentes réglementations permettent de prévenir les locations indécentes, telles que celles proposées par les marchands de sommeil.
Comment déclarer la location d’une chambre chez soi ?
Quel statut pour louer une chambre chez soi ?
Vous devez, au préalable, demander un numéro de SIRET en ligne, auprès du guichet unique des formalités (obtention de ce numéro sous quelques semaines).
Vous avez plusieurs options pour déclarer les revenus issus de la location d’une chambre chez l’habitant :
Location meublée :
- Si la chambre est meublée (lit, table, chaises, placard, etc.), vous devez déclarer les revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC (si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €), qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais.
- Si vous dépassez ce seuil, ou si vous le souhaitez, vous pouvez choisir le régime réel, qui vous permet de déduire les charges réelles (frais d’entretien, réparations, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.).
Location non meublée :
- Si la chambre est louée vide, vous devez déclarer les revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
- Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an), avec un abattement forfaitaire de 30 %.
- Au-delà, ou si vous le souhaitez, vous pouvez choisir le régime réel pour déduire les charges réelles liées à la location.
Quelles assurances pour une chambre chez l’habitant ?
Pour une chambre chez l’habitant, plusieurs assurances peuvent être pertinentes :
- Assurance habitation du locataire : même en louant une chambre, le locataire doit souscrire une assurance habitation, au minimum une garantie “risques locatifs” pour couvrir les dommages causés à l’immeuble (incendie, dégât des eaux, explosion). Le locataire peut également opter pour une assurance multirisque habitation qui couvre ses biens personnels, sa responsabilité civile, et d’autres garanties (vol, bris de glace, etc.).
- Assurance habitation du propriétaire : le propriétaire doit disposer d’une assurance habitation qui inclut une couverture pour la location de chambres. Cette assurance doit couvrir les risques liés à l’immeuble et les dommages que le locataire pourrait causer à des tiers (responsabilité civile).
- Garantie recours des locataires : le propriétaire peut souscrire cette garantie pour couvrir les dommages que le locataire pourrait subir en cas de sinistre dont le propriétaire serait responsable.
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : cette assurance est conseillée pour le propriétaire dans le cas où il loue une partie de son logement, afin de couvrir les dommages que son assurance personnelle ne couvrirait pas en l’absence de son occupation continue.
- Assurance contre les loyers impayés (GLI) : permet au propriétaire de se prémunir contre le risque de loyers impayés. Cette assurance est moins courante dans le cas de la location d’une chambre, mais elle peut tout de même être utile.
Assurez-vous de vérifier les conditions spécifiques de chaque assurance et de choisir celles qui correspondent le mieux à votre situation et à vos besoins.
Quel prix fixer pour une chambre chez l’habitant (charges et loyers) ?
Vous êtes libre de fixer le montant du loyer et définir un forfait pour les charges. La location d’une chambre chez l’habitant ne peut pas être soumise à l’encadrement des loyers, car il est impossible de déterminer précisément la surface habitable en tenant compte des parties privatives et communes.
La location d’une chambre chez l’habitant inclut la chambre ainsi que des espaces privés tels qu’une salle de bain, une kitchenette ou un balcon. Contrairement à la colocation, l’accès à d’autres parties communes, à l’exception de la cuisine et des sanitaires, n’est pas obligatoire.
La surface est généralement le critère principal pour fixer le loyer d’une chambre meublée. Cela inclut la superficie de la chambre, mais aussi l’accès à d’autres espaces comme la cuisine, la salle de bains ou le salon.
Pour une chambre de petite taille (moins de 12 m²), le loyer se situe entre 200 et 300 € dans les petites et moyennes villes, et peut atteindre 400 à 500 € dans les grandes villes. Une chambre de taille moyenne (12 à 20 m²) peut coûter entre 300 et 400 € dans les petites et moyennes villes, et entre 500 et 700 € dans les grandes villes. Enfin, pour une grande chambre (plus de 20 m²), le loyer varie de 400 à 600 € dans les petites et moyennes villes et de 700 à 900 € dans les grandes villes.
Est-ce rentable de louer une chambre ?
Louer une chambre peut être rentable, mais cela dépend de plusieurs facteurs. Tout d’abord, l’emplacement est crucial : dans les grandes villes ou les zones à forte demande locative, les revenus peuvent être substantiels. Le prix de location doit aussi être fixé en tenant compte de la concurrence, de la qualité de la chambre. Les charges doivent également être prises en compte.
Bien que louer une chambre puisse générer des revenus complémentaires intéressants, il faut prendre en compte tous ces éléments pour évaluer si cela est réellement rentable.
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